Investor versus zhotovitel stavby. Článek pro časopis INTRO

Zájem investora je přitom jasný – chce realizovat navrženou stavbu v dohodnuté ceně, s minimem vad a včas. Zhotoviteli jde hlavně o to, aby dostal zaplaceno a aby se stavba neprodražila na jeho účet. Pojďme si shrnout klíčové oblasti, na které by měl investor při sjednávání podmínek smlouvy o dílo s generálním zhotovitelem stavby pamatovat. 

Přesné vymezení díla

Přesné vymezení díla je jednou z nejdůležitějších náležitostí smlouvy. Investor musí mít jasnou představu o tom, za co bude generálnímu zhotoviteli stavby platit. Sebemenší nesrovnalosti a neporozumění investora a zhotovitele mohou celý projekt protáhnout a zásadním způsobem prodražit. Taková situace není v zájmu ani jedné ze smluvních stran. Cílem investora stavby je prosadit, aby součástí smlouvy o dílo byla dokumentace pro provedení stavby a oceněný výkaz výměr zpracovaný na podkladě prováděcí dokumentace. Zhotovitel by měl prováděcí dokumentaci pečlivě prostudovat a smluvně garantovat, že objem prací a dodávek uvedený v oceněném výkaze odpovídá objemu prací a dodávek v prováděcí dokumentaci. Tím bude eliminováno riziko na straně investora, že později zjištěné objemové rozdíly, chybějící materiály apod., budou důvodem pro navýšení ceny díla.  

Přesné vymezení předmětu díla je v zájmu investora, ale samozřejmě i architekta, pro kterého je v této fázi zásadní, aby byla stavba zhotovena v podobě a především i v kvalitě, kterou zamýšlel a navrhl. Architekt může sice řadu věcí podchytit prostřednictvím výkonu autorského dozoru, pokud ovšem smlouva mezi investorem a generálním zhotovitelem stavby není sjednána správně, je i pozice architekta v tomto ohledu značně oslabena. 

Okamžik předání díla

Další z našeho pohledu klíčovou oblastí je ujednání o okamžiku předání díla či jeho části, neboť s daným okamžikem bývá standardně spojena povinnost investora k uhrazení předem sjednané ceny. Tento okamžik je zásadní i pro počátek běhu záruční doby, promlčení případných nároků z vad díla apod. Pokud nejsou podmínky předání a převzetí díla jasně vymezeny, může mezi stranami snadno dojít ke sporu o tom, zda a kdy bylo skutečně dílo předáno, zda bylo v době předání dílo bezvadné, zda má zhotovitel nárok na zaplacení ceny nebo je v prodlení.

Z našeho pohledu doporučujeme podmínit předání díla či příslušné části podepsáním oboustranného předávacího protokolu, který obsahuje podrobný popis předaného díla, resp. jeho části a případný seznam vad a nedodělků s fixními termíny pro jejich odstranění. S ohledem na charakter popsaných vad a nedodělků by pak měl investor v protokolu konstatovat, zda přebírá dílo s výhradou, bez výhrad nebo ho odmítá převzít.  

V této fázi hraje velkou roli i technický dozor investora, kterého může investor pověřit nejen kontrolou kvality výstavby podle zpracované projektové dokumentace, ale i ověřením objemu prostavěnosti, kdy soupis provedených prací je klíčový pro průběžnou fakturaci.  

Cena díla a platební podmínky

Již jsme naznačili, že určení ceny díla je velmi pevně spjato se samotným vymezením předmětu díla, od kterého se cena v konečném důsledku odvíjí. Cena díla by měla být stanovena na základě prováděcí dokumentace a výkazu výměr. Správné a srozumitelné ukotvení cenových podmínek ve smlouvě eliminuje možnost generálního zhotovitele uplatnit nároky na navýšení ceny díla. 

Poměrně turbulentní nárůst cen ve stavebnictví vyvolal v posledních letech na straně zhotovitelů potřebu zakotvit do smluv inflační doložky. Tento požadavek se z pohledu vyváženosti smlouvy může, zejména u staveb s delší dodací lhůtou, jevit jako legitimní a odůvodněný. Investorovi nicméně doporučujeme omezit možnost navýšení ceny z důvodu inflace pouze o určitou maximální sjednanou procentuální hodnotu v daném roce, optimálně po celou dobu výstavby. V tomto ohledu lze taktéž doporučit inflační doložku „aktivovat“ až po uplynutí předem stanovené doby od podpisu smlouvy, aby nedocházelo k okamžitému navyšování ceny.

U nastavení platebních podmínek se běžně využívá platební harmonogram, navázaný na splnění dílčích milníků předmětu díla, resp. etap výstavby.  Jednotlivé fáze pro naplnění podmínek pro fakturaci ze strany zhotovitele by měl kontrolovat technický dozor investora.

Užitečným nástrojem pro investora ve smlouvách na zhotovení stavby bývá i tzv. pozastávka – zádržné.  Z každé zhotovitelem vystavené faktury se zadržuje sjednaná část, která bývá zhotoviteli vyplacena až po předání celého díla a odstranění všech vad a nedodělků, případně po kolaudaci stavby. Rovněž doporučujeme investorovi si část zádržného ponechat po dobu záruky, aby byl zhotovitel motivován k odstranění záručních vad. V opačném případě by zádržné investor na odstranění vad využil. Institut zádržného lze nahradit zejména u větších projektů bankovní zárukou, což ale pro menší zhotovitele nemusí být akceptovatelné z důvodu nákladů na vyhotovení a udržování bankovní záruky.  

Záruka, smluvní pokuty a případné odstoupení od smlouvy o dílo

Ve smlouvách o dílo na zhotovení stavby by se nemělo zapomínat na další zákonné instituty, které napomáhají zlepšit vyjednávající pozici v případě porušení smluvních povinností. Tato ujednání nebývají pro generální zhotovitele příliš populární, neboť ve většině případů jsou v zájmu investora.

 Prvním z těchto institutů může být vymezení délky záruční doby za jakost díla. Záruka za jakost představuje prohlášení zhotovitele, že si dílo po určitou dobu po jeho předání při obvyklém použití uchová své funkce a vlastnosti. Oproti odpovědnosti za vady, které existují v době dokončení a předání díla investorovi, tak nároky ze záručních vad může investor uplatnit kdykoliv po předání díla v dohodnuté záruční době. Z pohledu investora tedy doporučujeme sjednat záruční dobu co nejdelší. Pokud na to nepamatuje, žádné nároky z vad, pokud se objeví až po předání díla, uplatnit nemůže a musel by složitě prokazovat, že vada existovala již v době předání díla. Záruka může být sjednána zvlášť i k jednotlivým částem stavby, technologiím apod. Pokud zhotovitel tento režim navrhne, doporučujeme investorovi detailně prostudovat podmínky záruky a případně s odborným konzultantem vyhodnotit, zda a v jaké míře je tento odlišný režim záruk odůvodněný.

Dalším praktickým institutem k zajištění závazků ze smlouvy o dílo, zejména v případě prodlení zhotovitele s provedením díla nebo odstraněním vad, jsou smluvní pokuty, počítané například procentuálně z celkové ceny díla či příslušné etapy, se kterou je zhotovitel v prodlení. V případě prodlení s odstraněním přejímkových či záručních vad může být smluvní pokuta sjednána fixně za každý den prodlení.

Neméně důležitým nástrojem na ochranu investora v případě významného nebo opakovaného porušení smlouvy je možnost odstoupení a následné vypořádání mezi stranami. Důvodem pro odstoupení může být   například opakované nebo významné prodlení se splněním termínů/milníků sjednaných v harmonogramu výstavby, zastavení či přerušení prací na díle bez souhlasu investora či neodstranění vad díla v dohodnutých  termínech.

Investor by měl rovněž trvat na tom, aby zhotovitel při uzavření smlouvy doložil, že má sjednané pojištění odpovědnosti při výkonu podnikatelské činnosti, obvykle alespoň do výše odpovídající ceně stavby a bude jej udržovat po celou dobu výstavby.

 Lze tedy shrnout, že bezpečně nastavená smlouva o dílo uzavíraná se zhotovitelem stavby je bezpochyby nezbytným předpokladem pro úspěšnou a zejména včasnou realizaci díla. Někdy je investor tlačen v čase, odmítla ho řada jiných firem a potřebuje rychle začít stavět a zhotovitelé mají tolik práce, že si mohou zakázky vybírat a vyjednávají tvrdě.  Pečlivá příprava a jednání o smlouvě o dílo může být náročná, avšak pokud dané fázi bude věnováno dostatečné úsilí, výsledkem bude dobře sestavená smlouva, díky které je možné minimalizovat řadu rizik a dosáhnout úspěšného dokončení projektu.